Rigenerazione urbana: aiuti di Stato all’edilizia

Forti dubbi sulle trasformazioni urbane. Questo è ciò che emerge da una ricerca che la Provincia di Roma ha commissionato all’Istituto Nazionale d’Urbanistica (Inu) per misurare la rendita fondiaria e immobiliare nella provincia di Roma dopo le trasformazioni urbanistiche. A trarre il massimo dei benefici, infatti, sono sempre di più i privati anziché i cittadini. Tradotto: la riqualificazione urbanistica condotta come è stata fatto fino a ora a Roma conviene più ai costruttori che ai cittadini.

E si tratta di un’analisi che guarda al passato prossimo, non ai grandi e caotici sviluppi urbanistici che hanno interessato la Capitale negli anni sessanta e settanta. La ricerca, infatti ha analizzato le tre grandi operazioni realizzate dal Comune di Roma negli ultimi dieci anni a nord, nel quartiere della Bufalotta, a est nella zona di Lunghezza e sempre a est attorno al tecnopolo della via Tiburtina. In tutti i casi il ritorno per i costruttori è stato enorme con un plusvalore del 53% alla Bufalotta, del 55% a Lunghezza e del 57% al tecnopolo, prendendo come punto di riferimento il valore del costruito. Si tratta di un ritorno industriale che nessun altro settore industriale riesce a fare.

«È vero che la ricerca è condotta su dati e operazioni che risalgono al periodo che definirei delle vacche grasse in edilizia, ma la sostanza è attuale: il nostro sistema è incredibilmente sbilanciato sul guadagno privato piuttosto che sul ritorno pubblico. – afferma Daniel Modigliani, presidente di Inu Lazio – Il ritorno pubblico dovrebbe essere la chiave della rigenerazione urbana in tempi di totale mancanza di risorse pubbliche. Il privato, infatti, trae beneficio dalle operazioni immobiliari ma in cambio “cede” una parte di questo vantaggio al pubblico, che lo utilizza per la collettività realizzando infrastrutture e servizi».

E chiaro, quindi, che le operazioni immobiliari essendo troppo sbilanciate sul fronte privato, offrono ben pochi vantaggi ai cittadini, come ben sanno gli abitanti delle tre zone studiate, i quali sono quotidianamente alle prese con gravi carenze sul fronte, per esempio, della mobilità, dell’istruzione e, più in generale, dei servizi.

E la questione non cambia al di fuori della Capitale. La ricerca, infatti, ha analizzato le trasformazioni del centro storico di Frascati, di Monterotondo e di Valmontone, dove c’è una nuova zona commerciale. Nel primo caso il plusvalore è da capogiro, il 70%, nel secondo è del 50% e nel terzo del 42%. Abilità commerciale delle aziende. No aiuti di Stato, o meglio di Comune. A far andare alle stelle la redditività sono i bassi oneri d’urbanizzazione che corrispondono di conseguenza a bassi investimenti in servizi pubblici e che sono tra i più bassi d’Europa.

In Francia gli oneri d’urbanizzazione sono di 740 euro per metro quadro all’interno dell’Ile de France e di 660 euro all’esterno, mentre a Firenze siamo a 480 euro, a Milano a 244 euro e a Bologna a 98 euro. E se andiamo sul calcolo percentuale rispetto al valore immobiliare del costruito va ancora peggio. A Milano siamo tra il 5 e l8% a Roma tra il 3 e il 7%, mentre a Monaco di Baviera siamo al 30%

«E da qui nasce una facile riflessione sulla qualità della rigenerazione urbana nelle città tedesche rispetto a quelle italiane», commenta il rapporto dell’Inu Lazio. E quindi anche della qualità di vita dei cittadini.